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来源:澎湃新闻 作者:记者庞静涛 日期:2019-02-23 11:01

   澎湃新闻记者 庞静涛

 
  “住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示,房地产交易将正式告别“公摊面积”,近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。
 
  2月18日,住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。澎湃新闻记者注意到,在这38项强制性工程建设规范中,有一份全文3.1万字的《住宅项目规范(征求意见稿)》,其中第二部分2.4.6条指出,“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”
 
  这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。
 
  《住宅项目规范》指出,这一规范是为贯彻执行国家技术经济政策,保障住宅项目安全、适用、宜居、绿色和耐久,规范住宅项目规模、布局、功能、性能及技术措施而制定。住宅项目建设、使用和维护必须遵守本规范。
 
  分析人士对澎湃新闻表示,此次出台这一规定主要是因为:本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。
 
  住建部此次组织中国城市建设研究院有限公司等单位起草了《城乡给水工程项目规范》等38项住房和城乡建设领域工程规范住宅项目规范,在征求各地住房和城乡建设行政主管部门及有关单位意见的同时,向社会公开征求意见。意见反馈截止时间为2019年3月15日。
 
  以套内使用面积进行交易
 
  澎湃新闻注意到,《住宅项目规范》第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交易。
 
  这也是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。分析人士表示,此次出台这一规定主要是因为:本条是居民关注的焦点问题,关系到每个住宅用户的切身利益。目前,我国住宅建筑主要以建筑面积进行交易,这样会出现同一项目的建筑面积相同而套内使用面积不同的问题,以此加剧“公摊面积伤民”的矛盾。
 
  事实上,对于我国大部分省市来说,目前购买的房屋面积包括两个部分:即:套内面积+公摊面积。
 
  根据2000年8月1日实施的《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000(以下简称《测量规范》)国家标准规定:
 
  房屋套内建筑面积由房屋套内使用面积,套内墙体面积,套内阳台建筑面积三部分组成。
 
  a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。
 
  b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
 
  c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井所占面积。
 
  d.内墙面装饰厚度计入使用面积。
 
  而目前我们买房的建筑面积,除了房屋套内建筑面积之外,还包括了其他公摊面积。
 
  2018年,有关住房公摊面积曾经引发广泛讨论。
 
  2018年7月,“瞭望智库”微信公号发表文章谈到:提到公摊面积,几乎每个购房者都有一肚子的抱怨——花了100平米的钱,却只买到一个70平米左右的房!
 
  文章里提到:“公摊”的内容,包括以下两大部分:
 
  第一部分包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等,以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积等;
 
  第二部分包括:楼宇(套)与公共空间之间的分隔,以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。
 
  对普通的购房者来说,光是弄明白这些概念已经够头大的,更别提自己动手测量了。这个复杂的“公摊面积”,于是造成了各种各样的问题。
 
  文中指出:直到今天,关于“公摊面积”都无法律和行政法规加以约束,现行国家标准中甚至还没有“公摊建筑面积”和“公摊系数”这两个术语,只有住建部,包括其前身建设部(2008年国务院机构改革方案中将建设部改为住建部)的行政规章和地方政府的部门文件做出了原则性的规定。
 
  目前该领域可适用的主要规定有:建设部1995年颁布的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》(建房1995【517】号)、2002年颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》。上述《测量规范》附录B3“共有建筑面积分摊”一节中,又详细规定了共有建筑面积的内容、计算方法和分摊方法。
 
  虽然《测量规范》没有明确指出分摊后的共有建筑面积就是“公摊建筑面积”,但在商品住宅的交易和确权实践中已得到广泛的使用。
 
  “公摊面积”让我们很受伤!
 
  2018年8月,新华社对此发表评论《买100平米房子只得70平米,“公摊面积”让我们很受伤!》指出,诚然,公摊面积问题不是一个新鲜话题,但长期存在并不一定意味着这种做法是合理的。值得注意的是,公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。而随着房屋精装修政策乃至未来房地产税出台,购房者遭遇到的问题还将进一步加剧,产生的各类矛盾也将愈发尖锐。
 
  2018年9月14日,新华社发表调查文章《买100平米得70平米:公摊面积7大乱象》指出,在当前全国房价企稳的情况下,部分房地产开发商为获利,频频打起住房公摊面积的主意,“买100平方米得70方米”,个别商品房公摊面积比例甚至超过50%。记者采访了解到,公摊面积“猫腻”严重影响了群众的居住获得感。
 
  部分业内专家认为,公摊面积是房地产市场“最不透明的一项指标”,由此导致的房屋买卖纠纷及服务收费争议由来已久。他们建议,从制度上堵住现行法规漏洞,考虑适时引入国际通行的以套内面积为单位的房屋计价体系。
 
  新华社文章指出,调研显示:国际通行的房屋交易计价单位多为所见即所得的套内面积,国内对此虽无统一规定,实际操作中却普遍采用建筑面积计价。但时至今日,都无法律法规对“公摊面积”做出明确约束。
 
  取消公摊:重庆已经执行17年
 
  易居智库研究总监严跃进认为,严格来说,房产税按套内面积征收引发民怨较小。从更长远的观点看,未来要建设开放式街区小区环境,公共通道部分该如何征税,会否增加公摊面积,如何缓解社会矛盾,都值得深思。
 
  除了官方,一些业内人士也开始呼吁按套内面积计算。
 
  2月22日,据中山日报报道,广东省中山市政协委员钟国平建议,对商品住房销售进行立法,制定具体的操作细则。明确商品住房按套内面积进行销售,并将此规定纳入住房销售合同。
 
  实际上,早在2002年,重庆市人大常委会就以地方法规的形式,首次对商品房的计价方式做出明确规定和要求。2002年6月,重庆人大常委会通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》,要求:商品房现售和预售,以套内建筑面积作为计价依据,商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。
 
  该条例于当年8月1日施行,宣告重庆在全国率先强制施行商品房销售以“套内建筑面积”计价的政策,不按这一计价依据销售的开发商,将由房地产行政主管部门责令改正,并处以商品房交易金额5%~10%的罚款。
 
  谈及重庆为何要做强制改革商品房计价方式的“先驱”,时任重庆国土资源和房屋管理局市场处处长曾强在接受媒体采访时说:“最大的目的在于让消费者明明白白购房,最大限度地减少房地产交易纠纷,保护购房者的合法权益。”
 
  四层楼以上应安装电梯
 
  除了按套内计算面积之外,《住宅项目规范》还对未来的住宅电梯安装提出明确规定,《住宅项目规范》提出,四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯,且应在设有户门和公共走廊的每层设站。
 
  具体而言,每个设置电梯的居住单元应至少设有1台可容纳担架的电梯,且电梯轿厢尺寸不应小于为1.50米×1.60米,轿厢门净宽不应小于0.90米。
 
  十二层及十二层以上的住宅建筑,每个居住单元设置电梯不应少于2台,其中设置可容纳担架的电梯不应少于1台。
 
  对于既有住宅建筑,要求加装电梯的载重量不应小于300千克,轿厢门净宽度不应小于0.80米。
 
  新建住宅要全装修交付
 
  《住宅项目规范》提出,城镇新建住宅全装修交付,即所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成,给水排水、供暖、通风和空调、燃气、照明供电等系统基本安装到位,厨房和卫生间的基本设备全部安装完毕,达到基本使用标准。
 
  同时,住宅交付时应当具备接通水、电、燃气、暖气等条件,配套设施具备交付使用条件,安全防护设施验收合格。
 
  同时,《住宅项目规范》对房屋验收交付给出了详细的标准。如对放水工程要求,防水墙、地面无渗漏、无积水;抹灰顶面的要求则是,粘结牢固,无空鼓,表面平整、洁净,无裂缝,无爆灰等等。

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